Revisional de Financiamento de Imóveis ou de Loteamento Direto com a Construtora ou Incorporadora
O que podemos fazer por você?
Você financiou um imóvel diretamente com uma construtora/imobiliária/incorporadora e as parcelas aumentam todo mês? Temos uma má notícia para você: essas parcelas aumentarão durante todo o período do financiamento, gerando, no final, uma dívida impagável.
Quando isso acontecer e você não conseguir mais pagar o imóvel, a imobiliária irá tentar, de todas as formas, retomar o bem, te oferecendo uma ninharia para entregá-lo.
Na hora de assinar o contrato, os vendedores dizem que os juros são baixos, que os valores das parcelas não subirão tanto assim, que é corrigido pelo mesmo índice do reajuste de aluguel, que os juros são de 1% ou menos, etc…
As parcelas do seu imóvel financiado têm aumentando sucessivamente, todos os meses, por causa da capitalização mensal de juros que a Construtora faz.
A capitalização de juros (anatocismo), de forma cumulada é proibido para Construtora ou Incorporadoras que não fazem parte do Sistema Financeira Nacional, portanto os juros só poderão incidir, para efeitos de valor de parcela, uma única vez a cada ano.
Em 1964, o Supremo Tribunal Federal editou Súmula reafirmando o teor daquele decreto e, portanto, proibindo a prática da capitalização de juros:
Súmula 121. É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
Porém, em 1977, a Suprema Corte publicou nova súmula, fazendo ressalvas àquela proibição, assim:
Súmula 596. As disposições do Decreto 22.626/1933 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o Sistema Financeiro Nacional.
A Medida Provisória nº 2.170-36/2001, no mesmo sentido da mencionada Súmula, em seu artigo 5°, previu a possibilidade de capitalização de juros nos contratos apenas instituição que integram o Sistema Financeiro Nacional, verbis:
Art. 5º Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.
O Código Civil, por sua vez, tratou do assunto em seu artigo 591:
Art. 591 Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.
Ademais a Lei 4864/65 em seu art.1°, I estabeleceu que as prestações intermediarias (reforços ou balões) não podem ser corrigidas:
I – A parte financiada, sujeita à correção monetária, deverá ser paga em prestações mensais de igual valor, incluindo amortização e juros convencionados à taxa máxima fixada pelo Conselho Monetário Nacional, admitida a fixação em contrato das prestações posteriores à entrega da unidade autônoma em valor diverso do das anteriores à entrega, sendo vedada a correção do valor de prestações intermediárias, se houver, e do saldo devedor a elas correspondente, exceção feita à prestação vinculada à entrega das chaves, desde que não seja superior, inicialmente, a 10% (dez por cento) do valor original da parte financiada.
Pode haver, ainda, outro encargo no seu contrato: o uso da tabela Price. Existem vários sistemas para o cálculo da parcela de financiamentos, no Brasil: a tabela Price e a tabela SAC são as mais utilizadas, contudo para maquiar a capitalização de juros as Construtoras estão utilizando um novo método que adota um regime que cobra juros sobre uma prestação que já tinha juros embutidos que é o SACOC.
Por esses motivos, você pode estar pagando um valor muito superior ao devido.
A revisional do contrato de Imóveis financiados diretamente com as Construtoras tem por objetivo expurgar o anatocismo (juros sobre juros), recalculando as prestações somente com a correção anual, sendo apurado as diferenças pagas em excesso para abater o saldo devedor, reduzindo proporcionalmente. Inclusive podendo ser reajustadas por índices mais favoráveis, tendo em vista que vários contratos são indexados pelo IGPM/FGV.
As prestações mensais, anuais (balões ou reforços, art. 1°, I da L. 4864/65) e os juros previstos serão readequados quanto a correção e utilização pelo Método de Quitação a Juros Simples – MQJS, o que invariavelmente trará uma diminuição no saldo devedor, pois as prestações não terão alteração durante 12 meses.
Caso faltem muitas parcelas a serem pagas, pode-se pedir o recálculo da dívida, com a redução da quantidade de parcelas ou o seu valor.
Na hipótese de todo o contrato ter sido quitado ou se faltarem poucas parcelas para pagá-lo, é cabível pedir a quitação ou o reembolso, a depender do valor apurado.
Como reduzir as parcelas do Financiamento Imobiliário? Está pagando as parcelas e o saldo devedor não reduz?
O primeiro passo é analisar o seu contrato, de maneira pormenorizada, buscando encontrar as cláusulas que são abusivas.
Para entrar com o pedido de Ação Revisional será necessário que o cliente tenha em mãos o contrato completo e não apenas um quadro resumo bem como a planilha de todos os pagamentos realizados e saldo devedor onde através de um laudo pericial capaz de demonstrar que a capitalização de juros compostos, proibida por lei, está presente no seu financiamento.
Esse documento técnico é composto de planilhas de recálculos e o laudo é produzido por técnico habilitado do escritório AdvocaciaSC.
Após a contratação dos advogados para proporem a ação judicial, é protocolizada a petição inicial com os documentos e o processo irá para o juiz analisar o pedido de liminar.
O juiz irá decidir, podendo conceder ou não a liminar para pagamento da parcela recalculada pelo escritório. No caso de que não seja concedida, é possível recorrer ao Tribunal de Justiça para que ele analise esse pedido novamente.
